营改增对房地产企业影响和准备与旧城改造项目税务分析暨地产业税务行政复议

营改增对房地产企业影响和准备与旧城改造项目税务分析暨地产业税务行政复议

时 间:2016-01-21 09:00 至 2016-01-23 16:30

地 点:广东深圳罗湖区深圳·金碧大酒店

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会议详情

营改增对房地产企业的影响和前期准备与旧城改造项目税务分析
暨地产业税务行政复议和诉讼案例解析专题通知
‖2016年1月20–23日‖—‖深圳·金碧大酒店‖—‖主讲:姜奇峰、贾忠华‖

第一课题:营改增对房地产企业的影响和前期准备与旧城改造项目税务分析专题


‖课程背景‖             


——<2016年1月21-22日两天由姜奇峰老师主讲>        

“营改增”政策是中国税制的一次重大变革,房地产行业即将面临“营改增”变革。如何适应“营改增”税制改革,保持持续竞争力,实现企业价值最大化、税收成本最小化。第一天课程老师以“营改增”政策为背景,根据房地产行业的特点,为房地产行业的经理人决策提供方向性指引,为财务部门积极应对税制转变做好准备,确保房地产行业适应“营改增”税制改革,保持持续竞争力,实现企业价值最大化、税收成本最小化的目标。

 第二天专家以真实的“旧城改造”案例深度解析、设计从取得土地出让合同开始、取得相关证书后经过土地补偿,开发建设、预售、完工入住、清算等各个环节解析;如何合理安排房地产开发成本以及涉及哪些具体税务处理环节;如何设置开发成本的明细科目进行核算;在每一个年度如何结转可税前扣除的开发成本进行所得税汇缴;如何根据各项合同的规定、施工进度表合理安排开发成本的计入及结算;将根据旧城改造的特点,达到有效降低税负的预期目标。



‖课程特色‖
情景模拟,讲师提炼实务操作精华与您分享,讲解与现场互动、答疑相结合!

讲师根据“营改增”相关规定与旧城改造项目的真实案例,针对房地产企业特点设计情景,整场策划鲜活生动,串串关联、环环相扣、跌宕起伏、场面热烈、大家说税、自由教学、引人入胜!



‖主讲专家‖姜奇峰:注册税务师,实战派房地产纳税策划专家,先后在广州、深圳税务师事务所任职,深圳市注册税务师协会专业技术委员会委员。著有《姜奇峰税务读本“营改增”税收政策解读和案例解析》。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、服务机构的税务顾问。从事税务工作10余年,具有丰富的税务实战经验,为多家大型企业提供税务筹划,培训等服务;擅长:BOT项目尽职调查,企业并购、重组;转让定价;资本运作;集团公司整体架构安排;公司上市辅导、税务专项分析处理;税务合同审阅与分析;企业所得税汇算清缴;土地增值税清算;税务顾问;纳税健康诊断;出口退税服务等服务。先后在北京、上海、深圳、广州等几十个城市举办过房地产财税专题讲座与培训,擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合,讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用,深受学员好评。 


‖课程纲要‖
第一部分:营改增对房地产企业的影响和准备
一.房地产行业应对“营改增”的前期准备
二.“营改增”对房地产行业的实质性影响分析
三.如何通过房地产行业多元化经营适应税改需要
四.未来对房地产行业的监管方向,房地产企业专项报告的模式
五.财务部门在“营改增”正式实施前应做的准备
六.房地产企业“营改增”前后核算的变化和对比

七.营改增内容主要涉及的方向综括:

1.按照房地产项目、分别住宅、商业等类别进行全面摸底、测算

2.对于已实现销售的建筑面积、未实现销售的建筑面积、已经结算的工程
成本、未结算的工程成本等、做出具体而细致的分类和统计
3.房地产企业有自己独特的特点,比如在建设阶段基本都是支出成本费用、在预售阶段开始陆续产生收入、工程结算时间跨度比较长等,房地产的主要成本构成是工程成本,除此之外还有广告费、勘察设计费、咨询费等,未来纳入“营改增”,对我们税负影响最大的行业是建安行业,建安行业的税率是11%、其他诸如广告、勘察设计、咨询等税率是6%,由营业税改为增值税后,我们在进行具体核算的时候最重要的是要注意收入与成本的配比环节。目前我们需要结合本企业的特点就当前运作形势下收入与成本取得与结算的时间、额度、跨度等作出一个有效分析,由此来为“营改增”进行有效的前期准备。
4.提请房地产企业要正确面对“营改增”,就全国所有行业而言,由于消除了重复征税的因素,所以全行业的总体税负是降低的,只是由于各个行业的特点不同而导致“营改增”的影响不同。房地产行业的“营改增”对房地产企业的企业所得税、土地增值税都将带来一定的影响,但只要经过合理、合法、合规的安排和策划,结合目前的大环境,引进多元化经营要素,并随着改革的不断推进而不断调整自己的经营策略,一定会找到一个适应企业发展模式,整体税负保持在最低水平,实现企业价值最大化的策略。


第二部分:旧城改造项目与城市更新税务分析

一.旧城改造项目的合法手续和必备条件
1.旧城改造项目需要取得哪些法律文件
2.拆迁补偿的标准如何界定
二.旧城改造项目的超标标准货币补偿是否可以作为开发成本?

旧城改造项目首先要进行补偿、由于拆迁户的情况不同,比如:之前是用于商业的拆迁房和之前是用于居住的拆迁房究竟按照何种补偿标准进行才可做为开发成本进行列支,用于补偿的资金来源有何规定?可以作为补偿费列支的票据有哪些?


三.货币补偿、房产实物补偿、货币及房产共同补偿方式涉及的税务处理方式
比较
1.货币补偿环节涉及不同被补偿主体的税务处理方式比较、旧城改造项目未
完全按照相关文件规定进行补偿、分配的,税法上是如何界定的?

2.对于超标准补偿部分是否可以作为开发成本列支?


四.在土地为双方共有的模式下,用房产进行分配的,进入土地增值税清算阶
段如何界定清算主体?如何确定清算总成本?

旧城改造项目中,用房产进行分配的,建成开发成品的初始产权登记在房地产公司及股份公司名下,对于股份公司拥有的房产对外出售部分如何进行清算、开发成本如何进行分配;


五.车库成本在企业账务核算层面和土地增值税清算层面的不同税务处理模式
1.车库在进行土地增值税清算的时候成本是否可以全额扣除?
2.在房地产公司的固定资产明细帐中是否需要保留车库的成本,在企业所得

税的处理环节如何界定?


六.开发成本中归集的成本项中哪些不得作为土地增值税加计扣除的内容?


七.土地增值税清算时的收入如何确定?与缴纳营业税的收入是否一致?


八.涉及接受境外提供的设计服务等如何取得合法票据进行税前扣除,如何进

行开发成本核算。


九.对于要注销的项目公司,需要退税的,如何操作?
十.通过“旧城改造”项目的真实案例,综合分析各个环节的税务处理
第二课题:房地产行业税务行政复议和诉讼案例解析专题
‖专题说明‖                ——<2016年1月23日1天由贾忠华老师主讲>    

C 在履行纳税义务过程中,您和公司的权利包括哪些内容?当您和公司的正当利益受损时,如何有效行使您和公司的权利来维护?面对税务局下发《行政处罚通知书》和《税务处理决定书》时,您和公司是否清楚后果是什么?如何处理?


C 税务管理,通俗的讲就是税务局的主要工作包括哪些内容?政策仅仅是一部分,除了税收政策,无论是财务人员(含总监和经理)还是公司董事或老板,更应该了解和掌握的是涉税司法救济——税务行政处罚听证程序、税务行政复议流程和主要内容、税务行政诉讼的相关规定和如何获得国家赔偿等内容。


C 什么是真实的案例?只有通过法院裁定或判决结果——行政裁决书和行政判决书还原的案例才是唯一真实的!如何理解“案例执法”?如何提高您的涉税司法救济能力?如何提高您和公司的税务管理水平?贾老师通过案例的解析,帮助您“总结胜诉经验、吸取败诉教训,有则改之无则加勉!”

‖主讲专家‖贾忠华:著名房地产纳税规划实战筹划专家,国家税务总局<房地产开发经营业纳税评估模型及案例> 主编,著作:《税源专业化管理》(2014年8月)《房地产开发经营业纳税评估模型的应用与操作实务》(2012年3月),自2003年起从事企业纳税评估与涉税风险管理的理论研究11年,积极探索纳税评估工作的组织体系、制度体系和方法体系建设,深入研究如何开展房地产行业税种纳税评估工作;在税务所工作11年,具有丰富的基层日常征管、纳税辅导、纳税评估、风险防控和稽查检查的实践经验和理论研究成果。对整体税收征管发展趋势、各项税收程序性管理工作和如何开展行业纳税评估(涉税风险防控)等均有务实准确的认识。长期在北京、上海、成都、江苏、郑州等全国数十个城市授课,课程讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用。


‖主讲内容‖
一:一般法和特别法的实务
二:行政复议法与税务行政复议规程
三:行政复议前置与行政诉讼
四:行政强制法与税务行政强制
五:判决书解析
1.福建龙岩xx公司不服被告福建省xx市国家税务局税务行政复议一案
2.中山市xx房地产有限公司因与被上诉人中山市地方税务局税务行政处罚
纠纷一案
3.xx自治区地方税务局稽查局与xx房地产开发有限公司税务行政处罚二审
行政判决一案
4.广西某房地产有限公司不服被告南宁市国家税务局作出的税务行政处罚
一案
5.郑州xx地投资管理有限公司与郑州市xx国家税务局税收管理纠纷一案
六:交流与问题解答
   1.税务局二审败诉:“xx自治区地方税务局稽查局与x房地产开发有限公司
税务行政处罚二审行政判决一案:……综上,本院认为,税务局作为国家税收征管机关除依法征收税款之外,通过税收征管服务,创造良序的税企关系,促进企业健康、可持续的发展,是税务机关的另一项重要职责。纵观本案税务局作出的《税务行政处罚决定书》,其将瑞成房产公司低于市场价格销售给退休老职工的房屋,简单地定性为“无正当理由,明显低于市场价格,”属认定事实不清,主要证据不足。原审法院判决主文正确,应予维持。上诉人税务局的上诉理由不能成立,应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判主文部分。”
   
2.XX税局败诉案:淮安xx高中诉xx地方税务局:
“综上,本院认为,被告征收相关税款缺乏法律依据,故其据此作出的行政处罚亦缺乏事实依据及法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼》第五十四条第(二)项之规定,判决如下:撤销被告XX市XX地方税务局于20XX年12月4日作出的罚(20XX)3号税务行政处罚决定书。”
‖培训受众‖各房地产企业领导,主管财税领导、财务总监、税务经理、主管会计与
财务人员、法务部、税务、会计师事务所及各财务咨询公司的工作人员。
‖资    料‖本次2个专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2016年1月20日至23日(1月20日全天报到,21-22-23日三天课程)
‖培训地点‖深圳金碧酒店(深圳市罗湖区春风路3002号)      
‖相关费用‖人民币3980元/人(含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等)。
       
如需安排食宿者,可统一安排,费用自理,(具体详见参会确认函)。
 户  名:北京金旭红新华税务咨询中心  
 账  号:0200 0132 0900
0101 558
 开户行:中国工商银行股份有限公司北京张家湾支行
 支付宝账户:531429375@qq.com
‖联系方式‖ 电 话:(010)52106881
52106709  
课程顾问:高博
 传 真:(010)52106771    邮
箱:fdcqygl.com@163.com
 金旭红官方微信账号:fdctax
‖增值服务‖参会学员可享受房地产企业管理教育网积分赠送服务;如税法查询、

纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

参会学员可同时获得我公司出版的房地产“财税qq答疑”手册一本。

参会学员还可同时获得我公司为您准备的“精美礼品”一份。
‖报名方式‖参会学员请在会议前3日将回执传至联系人,以便会务组做好准备工作。
请真实填写并按此线剪下传回

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